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【研究报告内容摘要】
核心观点:
行业政策:各地因城施政,助力消化库存
6月份,各地因城施政,尤其是库存高企的三四线城市,配合出台了一系列行业支持政策,其中财税支持政策尤为常见。此外,多地政府还在更大层面上积极推进松绑限购限价以及放宽普通住房标准,尤其值得一提的是,福建省调整政策更是允许住房套型结构调整,有助于加快去库存进程。
信贷政策:货币流动性进一步释放
央行首次实施双降,出台时点和政策力度均超预期。2015年6月27日,中国人民银行决定,自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,同时有针对性地对金融机构实施定向降准。通过我们的测算,本轮降息周期明显降低了购房成本,有利于需求加快入市(以总房价300万、首付30%,贷款20年计算,本轮降息周期使得月均还款额减负1092元,还款金额下降10.42%)。
地方公积金政策进一步调整,“公转商”细则陆续出台。6月份,公积金调整范围涉及下调贷款利率、首付比例,提高贷款额度以及放宽租房提取等多个角度。值得一提的是,本月广州、宁波等地在“公转商”细则制定上有了实质性的进展。尽管目前大部分省市出台了公积金新政,但中西部省份依然存在提取使用率以及个人住房贷款率偏低等现象,未来中西部省份在降低公积金提取门槛、简化提款手续等方面具有较大的操作空间。
长效调剂机制:继续加大推进力度
6月份不动产登记在地方层面上进入实质操作阶段,多地明确了不动产登记进程表,而在保障建设方面,本月国务院出台进一步意见,涉及加大改造建设力度以及拓宽多层次融资渠道两个方面。
政策效果:成交复苏加强,房价环比持续改善
多重利好政策尤其是信贷政策持续宽松的促进下,6月我们监控的全国44城市成交指数6月为349,环比上升4.0%,与去年同期相比上升50%,其中二线城市同比增速由上月的21%扩大至46%,增速扩大明显。房价方面,6月房价指数环比增加0.56%,增幅进一步扩大。 展望未来,目前我国经济依旧呈现趋势性下滑,加之高库存制约下全面涨价概率依旧较低,未来政策环境将持续友好,尤其是货币环境存在进一步宽松空间,但政策出台频率或将放缓。未来政策调整仍将以地方灵活调整为主,地方在公积金调整、财税补助等方面操作空间依旧较大。
风险提示
政策面预期转变,基本面恢复速度低于预期。
