中房报记者 李燕星丨北京报道

“如果拉一个中国股市房地产百强排名，前50名几乎95%以上都是在香港上市。”在房地产资金寒冬大局时刻，中国工商银行工银国际投行部副总裁杨森鼓励企业赴港上市。

杨森是在11月5日出席主题为“大水大鱼 长局长线”的第10届中国不动产投融资峰会暨2018地产金融案例大会发言时做出上述表示，他建议内地房地产企业到香港上市融资，以获得更好发展。

杨森表示，地产股市指数和香港市场基本同步。从整体市场表现来看，传统房地产业比新经济好，物业板块比房地产好。香港投资人对少花钱、现金流稳定的轻资产行业持正面态度。

2018年又是房企最忙着找钱的年头，在融资收紧和千亿规模竞赛的双重压力之下，有志于做大做强的一批内地房企如弘阳地产、德信地产走上了赴港上市之路。

10月22日，一家立足于广东省域发展的海伦堡中国控股有限公司递交港股申请书冲刺港股IPO，资料显示，海伦堡中国控股有限公司主要开发住宅物业，以及少量的商业物业和创意科技园。其2015年-2017年公司总收益分别为98.02亿元、142.27亿万元、143.55亿元，复合年增长率为21%；公司毛利率分别为20.1%、18.5%、23%、25.3%。

为什么中小房企扎堆申请港交所上市，杨森分享了其中秘密。

周期短且可控是香港上市的天然条件之一。杨森称，有人说A股上市少说要三年，多则五年，上市周期长，但香港的上市的时间可控，基本上6至8个月就能完成上市。“因为香港流程透明，信息相对公开。碧桂园服务上市用了3个月时间，用的是介绍上市的方式，这种方式不需要融资，因为碧桂园主业就在香港上市，所以分拆出来的物业不需要任何新股东的加入和融资，所以周期大大缩短。”

多了融资渠道是房企选择香港上市的另一重要原因。杨森表示，在香港上市可以投入发行债券，可以两条腿走路。其实房地产企业发展主要看土地储备和融资能力，再看财务成本。现在国家针对房地产的政策调控波动大，多一个选择、多一条出路是稳健发展的重要基础。

事情也都有两面性，在港上市虽然有诸多利好，但风险也会相随。对此，杨森指出和给出了内地房地产公司在香港上市的潜在问题以及解决方案。

第一个问题是关联交易。A股非常严苛，但香港是不禁止关联交易的发生，只是对企业有更高要求。其一是对利润贡献度有要求，如果利润贡献度比较高的话，可以说服公司做一个整体方案，未来三年关联交易对收入的影响占50%、40%、30%。其二是保持管理层和股东的连续性，以公司的控股股东和大股东为主，这是港交所比较关注的点。

另一个问题是税收和监管机构的证明牌，也就是“完税”，香港联交所非常看重税收证明的完整度。因为香港联交所的规定是要保证上市公司的财务性和独立性，如大股东和集团公司的担保、子公司和上市公司的担保，在上市前必须解除，如果有关联方借款，需要通过债务重组去解决。完税、社保、公积金证明也很重要，香港联交所会对员工的公积金、社保是否交足也会看得非常重。

对于企业拿地、物业是否三证齐全，香港联交所也很关注。杨森还给在香港上市的企业提了一个很重要的建议：第一个是要聘请投行，另外一定要请四大行的审计师，到位以后还需要请四套律师，包括境内律师和境外律师，协助公司解决前期问题。

杨森分析称，从估值来看，恒大、碧桂园、融创等企业的市盈率基本上都在6%至10%之间，规模越大，享受溢价估值越高。香港投资人看估值喜欢看PE，在香港IPO二级市场可以看PE，或者根据一级市场数据来倒推PE。目前在香港上市的碧桂园物业、绿城物业板块都有不错的PE。

另一位资本领域人士、高和资本执行合伙人周以升认为，房地产的冬天是证券化的春天。

周以升建议房地产公司要勇于尝试新的金融工具，搭建新的金融体系。他认为，房地产过去盛夏的感觉正在退去，另外受新政策的阻隔，长效机制还没有建立起来，所以行业感觉倍加痛苦，信心也受到干扰。第一个房地产寒冬是楼市政策严厉调控，第二个寒冬是资管新规和去杠杆。

“这种情况下，我们必须要去关注商业地产和住宅性质的变化。”周以升表示，“现在房地产的市场格局是粗放的，但是市场希望有更加理性的资产，其实泛商业地产化的过程就是再造流程的过程，这需要金融体系的重新搭建。”

由于去杠杆造成企业流动性非常吃紧，因此传统的商业模式必须进行反思。周以升表示，解决方法就是资产证券化，一方面就是将住宅放在表内，另一方面将商办放在表外。在这个过程当中，企业也需要关注三大课题，第一个是如何盘活，第二个是怎么发展，第三个是需要有一个平台。

“要把新的金融生态建立起来。”周以升称。新的金融其实就两个课题，第一个是债务性融资工具再扩大，再扩容；第二个是一定要把主体脱掉，否则市场就没希望。当然这个非常难，在2017年我们有几个交易脱离主体了，今年发现又倒回去了。银行都在避险，都不愿意买。对于这种情况，没有别的办法，只有坚持，作为一个战略来坚持；第三个是股权，将权益性资本导入这个房地产，包括权益性REITs。

2018年对于房企来说，融资格外不易。10月以来，包括合生创展100亿元规模的租赁住宅专项公司债券、北京鸿坤伟业20亿元的住房租赁专项公司债券、中骏集团40亿元规模公司债券被终止发行。

10月30日，中国恒大（3333.HK）发布公告，成功发行2-5年期合共18亿美元优先票据，创中国企业今年以来最大规模的美元债纪录。 但是，公告显示，三笔美元优先票据中，利率最高为13.75%的2023年到期的5.9亿美元优先票据；另外两笔分别为2020年到期的5.6亿美元优先票据，年利率11%；2022年到期的6.45亿美元优先票据，年利率13%。而且，恒大集团主席许家印及由许家印全资拥有的Xin Xin (BVI) Limited共认购10亿美元。恒大表示，此次发债主要用于现有离岸债务再融资。

这还是发生在中国企业海外发债难度加大的情况之下。